Compra e venda de imóvel por procuração

• 2024

  05/07 - 0713624-28.2022.8.07.0004

  Compra e venda de imóvel por procuração – impossibilidade de transferência da propriedade – substituição do sujeito passivo responsável pelo IPTU. Realizada a compra e venda de imóvel por meio de procuração, a titularidade do sujeito passivo responsável pelo pagamento do IPTU passa a ser do adquirente em razão da posse – fato gerador do tributo –, ainda que o documento não represente instrumento hábil para a transferência da propriedade. Na origem, vendedor de uma casa ingressou com ação de obrigação de fazer combinada com indenização por danos morais contra o adquirente do imóvel, para compeli-lo a realizar a transferência da propriedade e determiná-lo como sujeito passivo responsável pelo imposto predial e territorial urbano – IPTU, o qual não vinha sendo pago desde 2016. Segundo alegações do autor, o negócio fora realizado há mais de vinte anos por meio de procuração e, em razão da inadimplência do imposto, teve seu nome inscrito na dívida ativa. O juízo singular, ao verificar a ausência de poderes para transferência do imóvel na procuração em causa própria outorgada ao comprador, julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando o requerido a pagar os débitos tributários lançados em nome do alienante e o valor de cinco mil reais, a título de danos extrapatrimoniais. Irresignado, o alienante interpôs apelação. Na análise do recurso, os desembargadores esclareceram que a procuração em causa própria (in rem suam) pode representar negócio jurídico apto à transferência de propriedade de imóvel desde que apresente não só a individualização do bem, mas também a forma de pagamento e de quitação do preço, além de cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e dispensa de prestação de contas – elementos essenciais não verificados no mencionado instrumento. Nesse sentido, os julgadores ponderaram que, ao não apresentar os requisitos e as formalidades necessários para a obtenção dos efeitos de compra e venda, não há como impor a transferência da titularidade do imóvel. Entretanto, os magistrados asseveraram que o imposto predial territorial urbano – cujo fato gerador pode ser a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis – ostenta natureza jurídica propter rem (em razão da coisa) e, por isso, deve ser sub-rogado na pessoa do adquirente, em consonância com o art. 130 do Código Tributário Nacional. Dessa forma, a turma reconheceu que, ao exercer a posse do imóvel, o comprador é considerado contribuinte do tributo, devendo figurar no polo passivo da obrigação tributária. Assim, diante da necessária sub-rogação verificada na aquisição da residência, o colegiado deu parcial provimento ao recurso, apenas para determinar a transferência da titularidade do sujeito passivo responsável pelo IPTU. Acórdão 1882270, 07136242820228070004, Relatora: Des.ª MARIA DE LOURDES ABREU, Terceira Turma Cível, data de julgamento: 20/6/2024, publicado no DJe: 5/7/2024.