Compromisso de compra e venda

• 2024

  12/06 - 1002530-40.2023.8.26.0038

  CONTRATO-Compromisso de compraevenda-Terreno não edificado- Direito civil e do consumidor- Rescisão por iniciativa do comprador- Pedido de devolução de 90% (noventa por cento)da quantiapaga- Autorizada a retenção, pela loteadora, de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. 1- Ação julgada parcialmente procedente no primeiro grau de jurisdição. 2- Recurso dos autores parcialmente acolhido. 3- Contrato firmado na vigência da Lei Federal n. 13.786/2018- Rescisão por iniciativa dos compradores- Valor a que a loteadora teria direito de reter, no particularizado caso, que suplanta a quantia que ela entende subsidiariamente suficiente para resolução do negócio, ou seja, retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor que recebeu- Solução alternativa acolhida para cabal pacificação da lide. 4- Comissão de corretagem devida. 5- Recurso dos autores parcialmente provido Sentença parcialmente reformada para condenar a ré a restituir aos autores os valores que eles pagaram, com dedução de 25% (vinte e cinco por cento) a título de indenização pela rescisão do negócio. (Apelação Cível n. 1002530-40.2023.8.26.0038- Araras- 30ª Câmara de Direito Privado - Relator: Paulo Gimenes Alonso - 12/06/2024 - 1859 - Unânime)

  11/06 - 1023896-97.2020.8.26.0602

  CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Bem imóvel - Ação de rescisão contratual com reintegração de posse e indenização por perdas e danos - Processo em apenso julgado em conjunto - Ação ajuizada pela ré a fim de ser declarada abusividade da cláusula 16ª, com retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos e restituição de valores (processo nº 1032258-88.2020.8.26.0602) - Sentença que julgou improcedente a demanda - Reforma do julgado, diante da abusividade constatada da cláusula 16ª do contrato firmado entre as partes, porém, com retenção em 20% (vinte por cento) dos valores pagos, nos termos fundamentados - Sentença reformada para ser julgado parcialmente procedente o processo em apenso - Sucumbência - Revista, em ambas as ações - Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível n. 1023896-97.2020.8.26.0602 - Sorocaba - 15ª Câmara de Direito Privado - Relator: Achile Mario Alesina Junior - 11/06/2024 - 32649 - Unânime)

  11/06 - 1023896-97.2020.8.26.0602

  CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Bem imóvel - Ação de rescisão contratual com reintegração de posse e indenização por perdas e danos - Despesas do imóvel - Direito de a parte autora abater os valores a serem restituídos à parte ré a título de IPTU, taxa associativa e eventuais tarifas de água e energia elétrica, no período compreendido entre a outorga da posse e a rescisão contratual - Previsão contratual expressa - Precedente desta Câmara - Sentença mantida - Recurso não provido. (Apelação Cível n. 1023896-97.2020.8.26.0602 - Sorocaba - 15ª Câmara de Direito Privado - Relator: Achile Mario Alesina Junior - 11/06/2024 - 32649 - Unânime)

  11/06 - 1023896-97.2020.8.26.0602

  CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Bem imóvel - Ação de rescisão com reintegração de posse e indenização por perdas e danos -Sentença que julgou parcialmente a presente demanda (processo n. 1023896-97.2020.8.26.0602) e improcedente a ação em apenso (processo n. 1032258-88.2020.8.26.0602) - Recurso da ré. CLÁUSULA PENAL - Partes que firmaram compromisso de compra e venda de lote de terreno - Rescisão do contrato diante do inadimplemento - Pretensão da ré em declarar abusividade com relação a cláusula 16ª que prevê cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre o preço total do contrato, pretendendo a retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor pago - Parcial acolhimento - Lei Federal nº 13.786/18 que não se aplica ao caso concreto - Penalidades previstas no contrato que devem ser analisadas sob o enfoque consumerista - Abusividade da cláusula penal - Observância que importaria na perda de quase a totalidade dos valores adimplidos - Extrema desvantagem ao consumidor - Cláusula penal que deve ser mediante a retenção no importe de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos (e não sobre o valor total do contrato) - Quantia que se mostra razoável e condizente para mitigar e compensar a parte ré pelos seus gastos administrativos - Precedentes do STJ, desta Corte e desta Câmara - Restituição do saldo residual do valor pago que deve ser em parcela única - Súmula 543 do STJ - Sentença reformada - Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível n. 1023896-97.2020.8.26.0602 - Sorocaba - 15ª Câmara de Direito Privado - Relator: Achile Mario Alesina Junior - 11/06/2024 - 32649 - Unânime)

  11/06 - 1109520-34.2021.8.26.0100

  NEGÓCIO JURÍDICO- Contrato- Compromisso de comprae venda- Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico fundada na alegação de que desrespeitado o direito de preferência da locatária à aquisição do imóvel- Julgamento conjunto com ação de despejo, proposta pela empresa adquirente do imóvel locado, e comações renovatórias de contrato de locação e ação de consignação em pagamento propostas pela locatária- Direito de preferência da locatária que, no caso, foi devidamente observado Locatária que foi notificada pela proprietária quanto à pretensão de venda da totalidade do imóvel, constando da comunicação as informações pertinentes ao negócio- Manifestação de interesse pela locatária em adquirir apenas a parte do imóvel por ela locado que não pode ser considerada como exercício regular do direito de preferência- Direito de preferência que deve ser manifestado de forma inequívoca e em relação à integralidade da proposta- Artigos 27, 28 e 31 da Lei Federal n. 8.245/91- Negócio jurídico, de resto, hígido, ausente vício de consentimento a ser reconhecido- Pedido de despejo formulado pela empresa adquirente do imóvel que, por sua vez, deve ser negado- Locaçãode imóvel utilizado por estabelecimento de ensino- Inviável a retomada do bem por denúncia vazia- Hipótese em que aplicável a regra protetiva do artigo 53 da Lei Federal n. 8.245/91, que deve ser interpretada de modo restritivo para permitir a resolução do contrato apenas nas situações enumeradas em seus incisos Inviabilidade de denúncia do contrato com base nos artigos 7º e 8º da referida lei- Alienação do imóvel no curso da locação que não autoriza a denúncia do contrato, poistal situação não consta do rol taxativo do artigo 53- Alegação de que cabível o despejo com fundamentono artigo 53, II, da Lei Federal n. 8.245/91 que não encontra amparo nas provas constantes dos autos- Pedido de retomada do imóvel para o desenvolvimento de empreendimento imobiliário Mera ideação de projeto a ser desenvolvido no local que não basta para a denúncia do contrato de locação vigente- Exigência legal de que a obra tenha sido aprovada pelas autoridades competentes- Decreto de despejo que deve ser revisto e afastado- Pedidos renovatórios dos contratos de locação- Pretensão formulada em relação à Percsa, anterior proprietária do imóvel e com quem celebrados os contratos de locação, e à Partifib, atual proprietária do bem Pedidos renovatórios que, em relação à Percsa, considerando a rejeição da nulidade suscitada pela Ítaca em relação ao negócio de compra e venda do imóvel, são improcedentes, jáque não figura mais como locadora- Improcedência que, em relação à Percsa, portanto, deve ser mantida- Pedidos renovatórios que, por outro lado, em relação à Partifib, comportam acolhimento- Preenchimento dos requisitos legais devidamente demonstrados pela locatária Divergência quanto ao valor do aluguel que, no caso, consideradas suas peculiaridades, deve ser dirimida em liquidação de sentença, por perícia técnica a ser realizada especificamente a fim de definir o valor de mercado dos locativos- Precedentes- Ação de consignação em pagamento- Dúvida em relação a quem pagar que surgiu emvirtude do questionamento pela própria devedora quanto à higidez do contrato de compra e venda celebrado entre a locadora e terceira- Rés que não deram causa à demanda- Imposição sucumbencial emrelaçãoà ação de consignação em pagamento revista- Sentença em partereformada- Recursos da Ítaca e da Partifib parcialmente providos. (Apelação Cível n. 1109520-34.2021.8.26.0100 - São Paulo- 1ª Câmara de Direito Privado - Relator: Claudio Godoy - 11/06/2024 - 29246 - Unânime)

• 2002

  12/09 - Enunciado 87 da I Jornada de Direito Civil

  Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79).

• 1964

  01/06 - Súmula 412 do STF

  No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dôbro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.

  01/06 - Súmula 413 do STF

  O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais.

• 1963

  13/12 - Súmula 166 do STF

  É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dl. 58, de 10.12.37.

  13/12 - Súmula 167 do STF

  Não se aplica o regime do Dl. 58, de 10.12.37, ao compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro.

  13/12 - Súmula 168 do STF

  Para os efeitos do Dl. 58, de 10.12.37, admite-se a inscrição imobiliária do compromisso de compra e venda no curso da ação.